AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - IL MANDATO DELL'AMMINISTRATORE #3

Parti (art. 1117 c.c.) e tipi di condomini,

 Il mandato dell'amministratore.

Continuiamo ad analizzare e ad approfondire l’art. 1117 che disciplina le parti comuni dell’edificio.

Avendo affrontato precedentemente l’articolo è corretto distinguere i condomini per l’individuazione delle parti comuni a seconda dei casi che di seguito elencheremo.

Condominio Orizzontale è formato da più plessi abitativi che estendono su suolo orizzontalmente, e le parti in comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio se non risulta il contrario dal titolo possono essere gli accessi al plesso, i posti auto, atrio ecc…;

Condominio Verticale hanno le parti in comune indicate nell’art. 1117 ed articoli 1117-bis per l’ambito dell’applicabilità, 1117-ter. Modifica delle destinazioni d’uso, 1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni.

Il Super Condominio è composto da diversi condomini con strutture e/o zone in comune come ad esempio un campo da calcio, il cortile di proprietà, viali di accesso, parco giochi ecc…

La gestione è separata dei beni in comune, senza unire la gestione dei fabbricati, l’assemblea richiede la convocazione di tutti i condomini facente parte del condominio.

Occorre dunque un “super amministratore”.

Alcuni elementi che costituiscono il condominio e/o un’insieme di condomini è possibile dividerli per quanto riguarda la loro gestione come una gestione separata dei vari vani scala (es: scala A, scala B ecc…) o l’accesso all’edificio, indivisibile sono elementi che appartengono a tutti come l’atrio.

Tale divisione come detto prima in ambito gestionale, serve a determinare le spese attinenti all’oggetto in divisione.

Le funzioni dell’amministratore (art. 1129 c.c.).

Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore. Secondo l’art. 1129 del C.C. allo scopo di rendere pronta ed organica l’amministrazione, quando i condomini in un edificio sono più di otto, l’ordinamento giuridico prescrive la nomina di un amministratore da parte dell’assemblea dei condomini. Tale nomina è obbligatoria ed essa provvede l'Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se dall'assemblea non è curata, il che prova che la funzione dell'amministratore non si esaurisce nella figura del mandatario delle parti e da essa va tenuta distinta.
L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo. Scaduto l’anno, se i condomini non abbiano proceduto alla nomina di altro amministratore ed abbiano viceversa mantenuto i poteri al precedente, egli deve ritenersi riconfermato.
La carica può essere ricoperta tanto da uno dei condomini, quanto da un estraneo.
Per il compito assolto spetta, ove non sia diversamente stabilito, un compenso. Il nuovo legislatore ha omesso nell'art. 1129 di dire che l'amministratore presta di regola la sua opera gratuitamente, come si leggeva nell'art. 16 del R.D.L. 15 gennaio 193.1 n. 56; tuttavia il dubbio che la gratuità sia da presumersi può nascere per l'art. 323 che fra i compiti dell'assemblea ricomprende quello di fissare 11 eventuale retribuzione dell'amministratore, con formula analoga a quella dell'art. 23 lettera b) del R.D.L. citato.
Le deliberazioni di nomina o di revoca dell'amministratore sono opportunamente annotate in apposito registro, in modo che anche i terzi interessati possano facilmente averne scienza.

Si consiglia di leggere direttamente l’art. 1130 per le attribuzioni dell’amministratore. Ne consegue che l’amministratore è una figura riconosciuta contemporaneamente come organo autonomo, finanziario e di tutela, può trovarsi a dovere agire tanto contro i terzi quanto contro i singoli condomini, il che prova che egli assolve una funzione e non è un puro e semplice mandatario.

In linea di massima come funziona l’Iter di nomina e revoca dell’amministratore?

I condomini formulano ed inviano formalmente la nomina al nuovo amministratore che quest’ultimo dovrà accettare o eventualmente rifiutare. In caso di accettazione il primo passo da compiere è quello di comunicare i proprio dati al condominio (luogo di attività, codice fiscale, orari di ricevimento). Il D.M. 140 obbliga ad essere in possesso l’attestazione relativa alla formazione, in assenza di tale attestazione avviene la revoca dell’incarico.

Il vecchio amministratore fino a quando il nuovo amministratore non accetta l’incarico è comunque il responsabile del condominio. L’accettazione è contestuale al passaggio dei documenti del condominio (es: dati del conto corrente, registro condominio.

In caso di mancanza di documenti il nuovo amministratore può agire per vie legali avvalendosi di un provvedimento di urgenza secondo l’art 700 o un decorso per ingiunzione di consegna detto semplicemente decreto ingiuntivo, solitamente questo metodo è utilizzato se si sanno esattamente di quale materiale dispone l’amministratore uscente.

L’accettazione non può verificarsi sin dalla prima consegna e dovrebbe verificarsi alla consegna finale e contestualmente all’accettazione formale…

Il mandato (art. 1130 c.c.).

Il mandato è il contratto col quale si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

L’articolo 1704 c.c. prevede l’applicazione delle norme sulla rappresentanza qualora al mandatario sia stato attribuito il potere di spendere il nome del mandante. In questo caso vi sono due diversi negozi giuridici, il mandato e la procura, con collegamento negoziale e con funzioni differenti: il primo , con effetti obbligatori, regola i rapporti interni tra mandante e mandatario, mentre il secondo regola i rapporti verso i terzi esterni al negozio.

Diligenza del mandatario (art. 1710 c.c.) (che a sua volta fa riferimento all’articolo 1176 c.c.): Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

Il sostituto del mandatario (art. 1717 c.c.)

Sostituto del mandatario: Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita. Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta. Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto. Il mandate può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

L’amministratore è quindi insostituibile durante il mandato per determinati affari e funzioni a lui affidate, se il mandante non autorizza né vieta la sostituzione come e fra chi, in caso di sostituzione , si producono gli effetti dell’esecuzione del mandato.

Quindi il mandate deve autorizzare la sostituzione del mandatario.

Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato (art. 1719 c.c.)

Il condominio deve fornire i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.

Cause di estinzione (art. 1722 c.c.) e revocabilità del mandato e del mandato oneroso. (art. 1723 c.c. , art. 1725 c.c.)

Il mandato si estingue per scadenza del termine o per il compimento. Da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito; per revoca da parte del mandante; per rinunzi, per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.

Il mandante può revocare il mandato sempre secondo le condizioni di contratto che potrebbe essere irrevocabile fino alla sua scadenza, se vi è una giusta causa, in caso contrario il mandatario può domandare il risarcimento dei danni. Non si estingue in caso di morte del mandante che in questo nostro caso è il condominio.

In risarcimento dei danni nel caso di Condominio (Mandate) ed Amministratore (Mandatario) è considerato se il condominio revoca il mandatario nel corso della durata del mandato.

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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - PARTI COMUNI ED AMMINISTRAZIONE #2

Le parti comuni e come amministrarle
 

Si ha la comunione di un bene quando quest’ultimo è in comune tra più parti (o comunisti). Da questa definizione entriamo in una situazione particolare nell’ambito della comunione che è quella del condominio che nasce automaticamente con un numero maggiore-uguale a n°02 proprietari. È disciplinato dall’articolo 1117 del C.C. .

Il Condominio è una situazione particolare della comunione poiché l’immobile è composto da beni privati e beni comini o in comunione e sono proprio quest’ultimi ad essere gestiti dall’amministratore.

Quindi l’amministratore si occupa della: gestione dei beni comuni di un fabbricato/immobile. Tutte le norme per i beni comuni in linea di massima sono compatibili e quindi applicabili ai beni condominiali. I requisiti professionali e di nomina sono regolati dall’art. 71-bis del codice civile.

La revoca di un amministratore è automatica in mancanza di conto corrente del condominio, crediti formativi ed anagrafe condominiale (registro contenente tutti i proprietari e comproprietari di un condominio), quest’ultimo obbligatoriamente fornito di tutti i titoli di proprietà e dunque completo di dati anagrafici e catastali.

Nel titolo di proprietà e nei dati catastali vengono individuati le figure aventi diritto a:

• Piena proprietà che è il 100% proprietario dell’unità immobiliare;
• Nuda proprietà, colui che conserva la proprietà senza utilizzo dell’immobile e riacquista la piena proprietà alla morte dell’usufruttuario;
• Usufruttuario è colui che ha diritto ad utilizzare l’immobile facendone propri frutti;
• Conduttori.

In assemblea è necessario convocare sia Usufruttuario e Nudo proprietario, in caso contrario può avvenire un possibile annullamento delle riunioni condominiali per assenza di una delle due persone da avere obbligatoriamente in assemblea.

Si parla quindi di condominio apparente non legittimabile, dove sorge l’obbligo ed onere dell’amministratore l’individuazione del proprietario. Quest’ultimo individuabile da visure ipotecarie, note di trascrizione. Obbligatorio l’inserimento del proprietario nel registro dell’immobile.

Rimanendo nell’ambito delle figure dell’usufruttuario e del nudo proprietario si individuano le spese ordinarie a carico dell’usufruttuario mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
 

CAPO II – art. 1117 del Codice Civile

Parti comuni dell’edificio

L’articolo sopracitato individua le parti comuni di un edificio avviando la distinzione con la seguente frase: “Sono soggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (di proprietà)”:

1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Secondo l'art. 1117 si può dare la prova dell’inesistenza dello stato di comunione rispetto alle parti sopra indicate o della limitazione di esso ad alcuni soggetti, dimostrando l'appartenenza di tali parti in proprietà isolata ad uno solo od in comunione ad alcuni soltanto dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio, in base al titolo.

Per i precedenti che hanno condotto alla formulazione dell'art. 306, per titolo deve intendersi prevalentemente l'atto scritto dal quale può trarre origine la proprietà di ciascuno dei singoli partecipanti alle assemble dell'edificio. È da escludere che il titolo ostativo alla comunione possa trovare base nel possesso esclusivo di uno dei partecipanti: il caso più frequente sarà invece quello in cui il proprietario dell'intero edificio, alienando uno o più appartamenti di esso, riservi a proprio favore la proprietà esclusiva di parti che, senza la deroga contrattuale, sarebbero diventate comuni a norma dell'art. 1117.

(art. 1130 bis) Rendiconto condominiale.

Primo passo obbligatorio per la gestione delle parti comuni è quello di redigere rendiconto annuale composto da bilancio e rendiconto, l’amministratore convoca l’assemblea per l’approvazione e un eventuale condomino assente ha massimo 30 giorni per “impugnare” il rendiconto dalla data di approvazione o dalla data di comunicazione per i non presenti all’assemblea. L’annualità del rendiconto può coincidere con l’anno condominiale o con l’anno solare.

Altro obbligo dell’amministratore è quello di incassare le quote ordinarie e di credito, inoltre ha sei mesi per agire nei confronti morosi dopo l’approvazione di rendiconto ed in caso contrario ne risponde direttamente l’amministratore. In questi sei mesi va fatto il decreto ingiuntivo.

Quindi è comunque consigliabile creare un fondo-cassa che abbia comunque una giustificazione valida come ad esempio le spese per recupero crediti, la sicurezza, i guasti all’ascensore non previsti.

Il fondo-cassa è obbligatorio per i lavori di natura straordinaria, si va così ad aprire un diverso conto bancario da utilizzare per le spese straordinarie giustificando così l’utilità di quest’ultimo abbiamo così un fondo di destinazione.

Una spesa straordinaria deve avere un cronoprogramma che determina i pagamenti in proporzione allo stato di avanzamento dei lavori straordinari o alle spese incombenti.

Cosa fa quindi l’amministratore per tutelare se stesso ed il condominio:

• Individuazione e distinzione della contabilità;
• Clausola di parzialità del debito o credito: agire nei confronti del condominio moroso, tale clausola è da approvare in maggioranza;
• Firma del contratto firmato da tutti i condomini.
  
  

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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - APPUNTI E CONSIGLI #1

Analisi, Servizi aggiuntivi,Organizzazione Lavorativa
 

Inizia la nuova rubrica sull'amministrazione condominiale dove si discuterà dei vari aspetti che interessano questa professione e i condomini di migliaia di condomini. 

Analizzando il territori della provincia di Barletta-Andria-Trani, ci accorgiamo che attualmente il patrimonio immobiliare composto dalla provincia, risulti vecchio.

È quindi interessante e statisticamente più probabile lavorare su edifici che abbiano una età compresa tra 20 – 40 anni.

Includendo quindi oltre alla normale attività di amministrazione, servizi come la ristrutturazione dei condomini, messa in sicurezza, adeguamento sismico o nello specifico interventi edili sulle micro-proprietà.

Un condominio che è composto da un massimo di 5 unità immobiliari ad esempio delle villette a schiera o condomini in centro storico e/o antico, non porterà grossi compensi economici ma guadagni che oscillano sulla cinquantina di Euro, considerando questo, l’ideale sarebbe un condominio di massimo 40 unità immobiliari che porterebbe un guadagno medio mensile di circa € 600 considerando un costo ideale mensile di € 15 a condomino.

Sulla base di ciò che abbiamo appena analizzato non bisogna comunque escludere una rosa di condomini da amministrare di diversa portanza economica poiché non è possibile selezionare sempre il fabbricato da amministrare e quindi bisogna adattarsi al mercato in continuo cambiamento.

Numerosi sono i condomini, con diverse caratteristiche ma la principale differenza è quella tra condomini verticali e condomini orizzontali. I condomini orizzontali sono i plessi di villette a schiera che hanno una parte in comune come ad esempio il giardino e sono i più semplici da amministrare.

Rimanendo in ambito statistico, si stima che in Italia il 35-40% del patrimonio immobiliare non è gestito da professionisti.

Gli edifici ideali da acquisire sono gli edifici edificati negli anni ‘60 che necessitano di numerose opere di manutenzione straordinaria.

Gli unici edifici recuperabili tramite interventi antisismisci sono gli edifici risalenti all’inizio del ‘900.

I servizi aggiuntivi

Oltre alle normale entrate derivanti da un condominio, l’amministratore deve aumentare i proprio profitti con i servizi aggiuntivi. Tali servizi servono a gestire una serie di situazioni per ottenere un guadagno personale e fare contemporaneamente gli interessi del condominio.

Un esempio di servizi possono essere le comunicazioni tramite diversi metodi quali:

• Raccomandata;
• Pec;
• Telefonate extra;
• Lavori straordinari.

Organizzazione Lavorativa

Nel lavoro di amministrazione di condomini ed immobili, l’organizzazione è fondamentale perciò prevenire il carico lavorativo permette di evitare affanni, dunque è consigliabile avere un rapporto lavorativo con i condomini di tipo poco confidenziale e quindi distaccato.

Decidere la struttura dove si svolgerà la propria attività è un primo passo per migliorare, una buona progettazione degli spazi interni della struttura e quindi individuazione della reception e della zona operativa, la determina degli orari e delle modalità di ricevimento, daranno all’attività un’ identità ma soprattutto ordine. L’ordine è spesso visto come sinonimo di serietà e sicurezza.

I servizi aggiuntivi devono necessariamente essere innovativi, un esempio attuale di servizi innovativo sono l’utilizzo di client di messaggistica per il business come Whatsapp Business e Telegram.

I Fornitori ci offrono alcuni servizi e proprio perché quest’ultimi sono alla base del nostro guadagno, devo essere scelti con attenzione e che abbiano le seguenti caratteristiche:

Affidabilità, velocità, grande capacità di cooperazione ed educati.

I Fornitori sono la nostra immagine, poiché il cliente vede nella qualità dei servizi la nostra immagine, nel caso di fornitori scelti da terzi come un tipo di servizio selezionato durante un’assemblea condominiale questo dovrà lavorare secondo le nostre esigenze. È necessario controllare sempre il fabbricato e seguire l’operato del fornitore.

Le domande da porci sono :”Cosa voglio fare?” e “quali sono le mie aspettative?”, dunque l’obiettivo da raggiungere e da mantenere costante sarà quello di trasmettere un’immagine di competenza, evidenziamo tutti i nostri aspetti positivi personali (che abbiano a che fare con il lavoro) e lavorativi.

Organizzare significa progettare il lavoro e riuscire ad ottenere una procedura per il lavoro futuro che sia anche flessibile a seconda delle diverse tipologia di condomini da amministrare.

Essere organizzati permette di avere delle basi solide che a loro volta permettono di svolgere azioni in funzione alla tutela dei condomini e dello stesso amministratore.

Stabilire che tipo di comunicazione adottare è importante, infatti sta a noi scegliere se utilizzare una comunicazione formale o informale, è sconsigliato intraprendere rapporti amichevoli con i condomini nella sfera lavorativa, l’amministratore dovrebbe essere superpartes.

Fin da subito vanno stabiliti i compiti dell’amministratore che siano palesi e non, portando trasparenza e competenza nei servizi forniti e nel nostro operato.

La figura dell’amministratore è sempre sotto gli occhi dei condomini ed è soggetta a giudizi 365 giorni su 365 deve quindi puntare sui propri punti di forza, ammettere le proprie incapacità e rispettare le altre figure professionali, ricordando di non fare MAI accordi strani con i fornitori e soprattutto rendendosi conto che i soldi ricevuti non sono di sua proprietà ma dei condomini nella maggior parte della somma ricevuta.

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REVIT - MY EXPERIENCE

Vi mostro la mia prima esperienza di disegno in Revit. 

Ecco come ho lavorato:

- STEP 01: Rilevato l'intero fabbricato, quindi
ridisegnandomi a mano le planimetrie di tutti i piani ed avvalendomi di un distanziometro elettrico ho riportato le misure sulla bozza delle varie planimetrie. (Ricordare di prendere tutte le altezze per una corretta esecuzione del modello 3D)

- STEP 02: Restituzione grafica delle bozze delle planimetrie su software Cad 2D. 

Il fabbricato è privo di muri regolari e quindi questo step è fondamentale se il fabbricato o singola unità immobiliare presenta numerosi muri "storti".

- STEP 03: Importare il file dwg in Revit o collegarlo al progetto. Entrambe le soluzinoi sono valide poiché la planimetria di riferimento non sarà soggetta a modifiche.

- STEP 04: Impostare i vari livelli di disegno quindi Piano terra, Intradossi ed estradossi dei vari solai ecc...

-STEP 05: Creare i vari elementi che andranno a comporre il nostro edificio utilizzando i vari comandi di creazione quindi i muri i pavimenti le porte e le finestre.

Ho dovuto creare i muri utilizzando i comandi di disegno ed estrusione non avendo muri a sezioni regolari.

-STEP 06: Inserire porte e finestre. Nei casi dove verranno applicate le famiglie a sezioni di muri irregolari bisognerà procedere ad una modifica delle famiglie o sottrarre delle porzioni dai muri per creare le nostre aperture. 

Ingresso frontale del fabbricato.

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